"Luật chơi" mới đang định hình thị trường

Theo TS Nguyễn Trí Hiếu, điều quan trọng nhất mà Nghị quyết 21 mang lại không phải là việc chung cư có niên hạn, mà là sự thay đổi trong cách thị trường vận hành.

Nếu trước đây nhiều người mua căn hộ với kỳ vọng giá sẽ tăng theo thời gian, thì trong tương lai, bất động sản sẽ được đánh giá nhiều hơn dựa trên khả năng khai thác, dòng tiền và giá trị sử dụng thực tế.

Điều này khiến quyết định mua nhà không còn đơn thuần dựa vào tâm lý "mua hôm nay để mai tăng giá".

Người mua sẽ phải tính bài toán tài chính dài hạn

Theo phân tích của TS Nguyễn Trí Hiếu, người mua cần thay đổi cách đánh giá một căn hộ.

Ngoài giá mua ban đầu, cần tính đến toàn bộ chi phí trong suốt quá trình sở hữu như:

• Lãi vay (nếu có)
• Phí quản lý
• Chi phí bảo trì
• Chi phí sửa chữa
• Nghĩa vụ tài chính khi cải tạo, xây dựng lại trong tương lai

Ở chiều ngược lại, cần đánh giá khả năng tạo dòng tiền từ cho thuê cũng như giá trị còn lại của căn hộ trong thời gian sử dụng.

Theo ông, chỉ khi tổng giá trị thu về lớn hơn tổng chi phí bỏ ra thì khoản đầu tư mới thực sự hiệu quả.

Chung cư sẽ được nhìn nhận đúng bản chất hơn

Một điểm đáng chú ý được TS Nguyễn Trí Hiếu nhấn mạnh là chung cư sẽ dần được nhìn nhận như một loại tài sản phục vụ nhu cầu ở và khai thác dòng tiền, thay vì mặc nhiên được xem là tài sản tích lũy có giá trị tăng mãi theo thời gian.

Điều này có thể làm giảm tâm lý đầu cơ, đồng thời giúp thị trường quay về đúng nhu cầu ở thực và giá trị sử dụng của sản phẩm.

Doanh nghiệp cũng phải thay đổi

Không chỉ người mua, các chủ đầu tư cũng sẽ chịu nhiều áp lực hơn.

Khi tuổi thọ công trình trở thành yếu tố được quan tâm, chất lượng thi công, vật liệu xây dựng, vận hành và bảo trì sẽ ảnh hưởng trực tiếp đến sức cạnh tranh của dự án.

Những doanh nghiệp có năng lực triển khai tốt và sản phẩm chất lượng sẽ có nhiều lợi thế hơn trong dài hạn.

Góc nhìn Review Bất Động Sản

Nghị quyết 21 có thể xem là một trong những thay đổi lớn nhất của thị trường nhà ở trong nhiều năm qua.

Nếu chính sách được cụ thể hóa trong Luật Đất đai và Luật Nhà ở sửa đổi, bất động sản sẽ dần chuyển từ tư duy "mua để chờ tăng giá" sang "mua vì giá trị sử dụng và hiệu quả tài chính".

Đây có thể là bước đi giúp thị trường minh bạch hơn, giảm đầu cơ và thúc đẩy quá trình tái thiết đô thị. Tuy nhiên, để chính sách phát huy hiệu quả, cần có lộ trình triển khai rõ ràng, cơ chế hỗ trợ tài chính hợp lý và truyền thông đầy đủ để người dân hiểu đúng bản chất của quy định.

Kết luận

Thị trường bất động sản đang bước vào giai đoạn mà chất lượng tài sản, hiệu quả khai thác và năng lực tài chính sẽ trở thành những yếu tố quan trọng hơn kỳ vọng tăng giá.

Đối với người mua, đây là thời điểm cần thay đổi tư duy đầu tư. Đối với doanh nghiệp, đây cũng là cơ hội để cạnh tranh bằng giá trị thực thay vì chỉ dựa vào chu kỳ tăng giá của thị trường.